二手房贷款怎么算？手把手教你理清月供和利息

2025-05-21 04:00:05 交流论坛 zhuanribaopodema 8℃ 0

最近有粉丝在后台问我，二手房贷款到底怎么计算？首付要准备多少？月供和利息怎么算才不吃亏？今天我就结合银行最新政策，给大家掰开揉碎了讲清楚。咱们从首付比例、贷款额度、利率换算三个核心点切入，手把手教你用公式算出实际还款金额。文中还会揭秘银行不会告诉你的3个省钱技巧，准备买房的朋友建议收藏细看！

一、首付比例里的门道

现在买二手房，首付可不是简单按房价的30%来算。根据2023年新政：
• 首套房最低首付25%（部分城市已降至20%）
• 二套房首付不低于35%
• 三套及以上停贷区域占65%
举个实际例子：小王看中一套评估价300万的房子，按首套房25%计算：
300万×25%75万首付，可贷款225万
不过要注意，评估价可能比成交价低10%-15%，如果实际成交价320万，但银行只认评估价，那首付就要多掏20万差额。

二、贷款额度计算公式

银行审批额度主要看两个指标：
1. 月收入≥月供的2倍
2. 贷款年限≤30年（且房龄+贷款年限≤50年）
具体算法分两种：
等额本息：
每月还款额[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数－1]
等额本金：
首月还款额(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金×月利率)
看着复杂？别急，我教大家用速算技巧：贷款100万，利率4.1%，30年期限的话：
• 等额本息≈4834元/月（总利息74万）
• 等额本金≈6194元/月（首月，总利息61万）
两种方式总利息相差13万！但等额本金前期压力大，更适合收入高且稳定的群体。