有抵押的二手房怎么买卖？这5个步骤让你避开大坑！
最近收到好多粉丝私信，说看中一套二手房但带着抵押，这时候该怎么办呢？别慌，先搞清楚房子的抵押情况再说。其实带抵押的二手房交易就像走钢丝，既要保证卖家的贷款能解押，又要防止自己钱房两空。我专门请教了做房产中介的老同学，结合最新政策整理了这份避坑指南，把整个流程掰开揉碎讲明白，特别是资金监管和合同条款这两块，稍不留神就会踩雷！
一、先搞懂抵押房的"前世今生"
上周有个粉丝差点掉坑里，他看中的那套房居然有二押！就是卖家先用房子在银行贷了款，后来又拿同一套房去民间借贷公司借钱。这时候就要特别注意：
- 查档要彻底：带身份证去房管局查不动产登记簿，能看到所有抵押记录
- 评估剩余价值：成交价必须高于未还贷款金额，比如房子值200万，还有150万没还，那首付至少要覆盖这部分
- 确认抵押类型：银行抵押相对安全，民间借贷可能涉及高利息，要特别警惕
二、手把手教你走交易流程
1. 签合同前必做的三件事
我表弟去年买房就栽在这儿，现在还在打官司呢。记住这三板斧：
- 让卖家当场打印征信报告，看有没有其他隐形债务
- 在合同里加"涤除权条款"，白纸黑字写明代还款后必须解押
- 定金不超过总房款的20%，最好走第三方监管账户
2. 解押环节的三种操作方式
这里最容易出幺蛾子，上周刚有个案例，卖家把买家的首付款挪去炒股了！所以一定要选对解押方式：
- 卖家自筹：适合首付比例高的，要求卖家提供还款凭证
- 买家垫资：必须做资金监管，约定若解押失败全额退款
- 转按揭：现在只有少数银行能做，要重新审核买家资质
重点说下资金监管，现在房管局都有免费监管服务，千万别私下转账！我邻居王姐就是图省事直接打款，结果卖家跑路，现在肠子都悔青了。
3. 过户时的两大时间节点
这里藏着很多人不知道的细节：
- 网签备案后7个工作日内要办资金监管
- 解押完成后15天内必须过户，超过期限可能要重新审核购房资格
三、这些天坑千万要避开
从业十年的中介偷偷告诉我，他们最怕遇到这几种情况：
- 查封风险：签约前一定要查司法冻结记录
- 共有人陷阱：夫妻共同房产必须两人都到场签字
- 高评高贷：现在银行查得严，发现虚假评估会直接拒贷
去年有个真实案例，买家付了首付才发现房子被法院查封，就是因为没做产调。现在有些地方可以网上查询，像深圳的"i深圳"APP就能查不动产状态，特别方便。
四、最新政策重点解读
今年3月出了新规，带抵押的房子可以直接过户了！不过要注意：
- 仅限于个人房贷，经营贷不行
- 买卖双方必须同一银行办理
- 需要重新签借款合同，利率按最新标准
这个"带押过户"政策确实方便，但实际操作中很多银行还没开通，建议提前打客服电话确认。
五、终极防坑清单
最后送大家一份自查表，签约前对着打勾：
- □ 已查房本抵押登记情况
- □ 确认卖家征信无异常
- □ 合同注明解押时限
- □ 首付款进入监管账户
- □ 约定逾期违约金（建议日万分之五）
其实买抵押房就像拆定时炸弹，每个环节都要小心。要是实在拿不准，花500块请个房产律师陪签，比事后打官司划算多了。大家还有什么问题欢迎留言，下期讲讲法拍房的捡漏技巧，记得关注哦！
