期房贷款怎么申请？手把手教你避开5大坑！干货！
买期房最头疼的就是贷款流程！开发商催着交首付，银行流水又不够怎么办？今天这篇超详细攻略帮你理清思路。从预售合同注意事项到银行面签话术，手把手教你搞定公积金+商业组合贷，对比等额本息和等额本金哪个更划算，还会揭秘开发商合作的银行有没有猫腻。正在为房贷发愁的准业主们，这篇价值5万块的避坑指南可要收藏好了！
一、期房贷款必须知道的3个前提
开发商拿着预售证跟你签合同时，千万要核对这3个关键点：
- 预售许可证编号是否在房管局官网可查
- 土地抵押状态要明确写在补充协议里
- 贷款不通过时的退款条款必须白纸黑字
去年就有粉丝吃过亏，签完合同才发现楼盘土地被抵押，导致银行不放款。这时候开发商拖着不退首付，打官司都要折腾半年。
1.1 公积金贷款的门道
以杭州为例，夫妻双方最高能贷100万，但要注意：
- 账户余额必须≥月缴存额的12倍
- 最近6个月不能有断缴记录
- 开发商合作的银行才能办公积金贷款
有个小技巧：如果公积金余额不足，可以申请组合贷。比如总价300万的房子，首付90万，剩下210万用公积金贷100万+商贷110万，比纯商贷每月少还800多。
二、银行面签的5个隐藏考点
你以为准备好收入证明就万事大吉？这些细节不注意可能被拒贷：
- 微信/支付宝流水要打印带公章版本
- 信用卡分期还款要结清才能算真实收入
- 首付款必须来自直系亲属账户
上周有个做自媒体的粉丝，因为首付款里有2万是朋友转账，银行要求写情况说明。结果开发商嫌麻烦直接让换银行，耽误了半个月进度。
2.1 收入证明的猫腻
银行要求月收入≥月供2倍，但很多人的工资流水不够怎么办？试试这些办法：
- 年终奖分摊到每月计算
- 提供房租收入合同和转账记录
- 让单位把社保基数调高
注意！虚假流水现在查得很严，某国有大行去年就查出127起造假案例，不仅拒贷还会上征信黑名单。
三、贷款审批期间的3个定时炸弹
签完贷款合同别以为就稳了，这几个时间节点要盯紧：
| 环节 | 风险点 | 应对方案 |
|---|---|---|
| 抵押登记前 | 开发商拖延办理 | 每天催销售经理 |
| 放款前 | 银行额度紧张 | 送理财经理伴手礼 |
| 交房后 | 实际面积有误差 | 保留验房报告 |
特别是年底贷款额度紧张的时候，有购房者等了4个月才放款，开发商要收延期付款违约金，这笔账算下来可能要多掏两三万。
四、终极省钱攻略
选等额本金还是等额本息？直接上干货对比：
- 等额本金：总利息少8-10万，但前两年月供压力大
- 等额本息：月供固定不变，适合收入稳定的上班族
举个例子：贷款200万30年期，利率4.2%：
等额本金：首月月供12333元，逐月递减23元等额本息：每月固定9780元，总利息多还15.2万
建议年轻人选等额本息，把省下的钱做理财；45岁以上选等额本金，毕竟临近退休收入可能下降。
最后提醒大家，千万别轻信销售说的"包过"承诺。有粉丝被忽悠交了1万"疏通费"，结果贷款没办下来钱也要不回。遇到问题直接打银保监会电话投诉，比找中介靠谱得多！
