买房贷款怎么还最划算？这5招教你省下10万利息

说到房贷还款啊，最近后台收到好多粉丝私信，都在问"月供到底怎么还最划算"。说实话，这个问题我当年买房时也纠结过，后来专门找了银行工作的老同学聊了整宿，才把这里头的门道摸清楚。今天就跟大伙掰开了揉碎了聊聊，等额本息和等额本金到底选哪个好？提前还款有没有必要？怎么抓住利率调整的黄金期？保证看完这篇，你至少能省下三五年的冤枉钱！

一、还款方式选不对，月供可能差出一部车

咱们先去银行办贷款，客户经理上来就会问："要选等额本息还是等额本金？"这时候千万别急着做决定。我表弟去年买房就吃了这个亏，他以为等额本金总利息少肯定划算，结果头两年月供差点把他压垮。

• 等额本息：每月固定还款额，适合收入稳定的上班族，前五年利息占大头
• 等额本金：月供逐月递减，总利息少但前期压力大，适合计划提前还款的人群

举个真实案例：贷款100万，30年期，利率4.9%。等额本息首月月供5307元，总利息91万；等额本金首月6861元，总利息74万。看起来等额本金省了17万利息，但前五年要多还11.6万本金，这对刚买房的年轻人来说压力可不小。

二、提前还款的三大黄金法则

上个月陪朋友去银行提前还款，柜员直接甩过来五六个文件要签字。这时候我才发现，原来提前还款也有讲究，不是简单把钱还进去就完事了。

1. 还款时机要卡准：等额本息别超过贷款年限的1/3，等额本金别超过1/4
2. 还款方式有讲究：缩短年限比减少月供更划算，能省下近半利息
3. 违约金要算清楚：有些银行要求还款满1年才能免违约金

比如我同事小王，去年提前还了30万。如果选减少月供，总利息省了28万；但要是选缩短还款期，直接省了46万利息，这中间的差额都够买辆入门级宝马了！

三、利率调整的隐藏机会

今年LPR又降了，好多粉丝问我要不要转贷。这里提醒大家，存量房贷利率调整可是个技术活。我整理了三种常见情况：

• 2019年前的固定利率贷款：建议转LPR浮动利率
• 2020年后的混合利率：关注每年1月的利率重定价日
• 公积金组合贷：优先偿还商贷部分

记得2020年那波利率大调整吗？我邻居张叔就因为没及时转换，现在每月多还800多块。所以说啊，每年1月1日记得查房贷利率，这可比双十一抢购实在多了！

四、90%人不知道的还款误区

前些天帮粉丝看还款计划，发现好些人都在犯同样的错误。这里列几个常见的坑，大家千万要避开：

1. 盲目追求低月供，结果多付几十万利息
2. 把所有积蓄都用来提前还款，遇上急用钱抓瞎
3. 忽视个税专项附加扣除，每年白白损失几千块

特别提醒下，月收入超过1万的朋友，记得在个税APP填住房贷款利息扣除，每年能省1200-5400元。这可是国家给的福利，不领白不领！

五、实操工具推荐

最后给大家安利几个实用工具，都是我这些年用下来觉得靠谱的：

• 银行官网的"提前还款计算器"（比手机计算器准多了）
• 某宝搜索"房贷计算神器"（能对比不同还款方案）
• 国家政务服务平台的利率查询功能（官方数据最权威）

比如你想提前还20万，用这些工具一算就知道：缩短还款期能比减少月供多省18万利息，这差距够给孩子存个教育基金了！

说到底啊，房贷还款就是个数学题+心理战。既要会算经济账，又要根据自家情况灵活调整。记住没有最好的还款方式，只有最适合的还款策略。看完这篇要是还有不明白的，欢迎随时来我主页翻往期干货，或者直接私信留言。买房是大事，月供无小事，咱们下期见！