2025年房贷利率是多少最新利率表+计算方法看完心里有数

买房可是人生大事，而房贷利率又跟咱买房的成本紧紧绑在一起。大家肯定都特关心，2025 年这房贷利率到底是个啥情况呢？今天咱就来好好唠唠，把这房贷利率的事儿弄个明明白白。

2025 年房贷利率最新情况

咱先来看下目前的大环境，2025 年房贷利率在政策影响下有了不少变化。2025 年 7 月 21 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5 年期以上 LPR 为 3.5% ，1 年期 LPR 为 3.0%。这 5 年期以上的 LPR 和房贷利率那可是密切相关，很多房贷利率的定价都得参考它呢。
不同城市的房贷利率也不太一样，除了受 LPR 影响，还跟各地的政策有关。就拿北京、上海、深圳来说，它们目前首套房商贷利率都是 3.15% 。这是咋算出来的呢？是按照最新 LPR 及利率下限要求来的。那二套房呢，根据城市和区域不同，有点小差别，利率下限大多在 3.35% - 3.55% 这个区间。但像杭州、广州、武汉等一些大中城市，在 2024 年 10 月底之后，又上调了房贷利率，首套房贷利率回到了 “3 字头” 。

房贷利率的构成

房贷利率一般由两部分组成，一部分是贷款市场报价利率（LPR），另一部分就是在 LPR 基础上的加点（这个加点可以是正的，也可能是负的）。前面咱提到的 5 年期以上 LPR，对房贷利率影响最大。2024 年这一年里，它就调整了 3 次呢。2024 年 2 月，从 4.2% 降到了 3.95%；7 月又降了 10 个基点，变成 3.85%；10 月再降 25BP，到了 3.6%，然后一直到 12 月都维持在 3.6% 。到了 2025 年，5 月 20 日又有调整，5 年期以上 LPR 降到了 3.5% 。
而加点部分呢，以前不同城市通过加点来规定不同的房贷利率下限，这也是一种调控手段。不过现在呢，只有北京、上海、深圳等个别城市还没取消这个规定。比如说上海，在 2024 年 5 月 27 日政策调整后，首套住房商业性个人住房贷款利率下限就调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减 45 个基点 。

房贷利率的计算方法

知道了房贷利率的构成，那具体咋计算呢？咱先说说等额本息这种常见的还款方式。每个月还款额是固定的，但是利息占比会逐月下降。计算公式是：M=P×(1+r)n−1r(1+r)n​ ，这里面 M 就是每月还款额，P 是贷款本金，r 是月利率（用房贷年利率除以 12 得到），n 是还款总月数 。
再说说等额本金，它的还款方式有点像阶梯状。每月还款额 = nP​ + (P - 已还本金累计额) × r 。这种方式下，每月还款本金固定，利息随着本金的减少而逐月递减，所以每月还款总额会越来越少 。
举个例子，小张贷款 100 万买房，房贷利率是 4%，贷款期限 30 年。如果用等额本息还款，通过公式计算，他每月还款额大概是 4774 元左右。要是用等额本金还款，第一个月还款额大概是 6056 元，之后每个月会递减，最后一个月还款额大概是 2795 元 。

存量房贷利率调整

2024 年 10 月 25 日起，存量房贷利率有了大调整。好多银行都对存量房贷利率进行了批量下调，大部分存量房贷利率都调整为贷款市场报价利率 LPR - 30BP 。就好比之前 5 年以上的 LPR 是 3.85%，那 “LPR - 30BP” 后的利率就是 3.85% - 0.3% = 3.55%，这就是调整后最新的存量房贷利率。要是原来的房贷利率比这个高，那就都调整成 3.55%；要是原来就比这个低，那就继续执行原来的利率 。
不过这里要注意，房贷利率下降一般得分两步走。比如有个存量房贷借款人小李，他的重定价日是每年 1 月 1 日，目前房贷利率是 4.75%（LPR + 55BP）。第一步，10 月 25 日，银行把房贷利率在 LPR 上的加点调整到 - 30BP，那他的房贷利率就变成 3.9%（LPR - 30BP），调整幅度是 0.85 个百分点（4.75% - 3.9%）；第二步，2025 年 1 月 1 日，房贷利率按照最新一期 LPR 重新计算，如果 12 月份公布的 5 年期以上 LPR 为 3.6%，那他的房贷利率就调整为 3.3%（LPR - 30BP），调整幅度为 0.6 个百分点（3.9% - 3.3%） 。

影响房贷利率的因素

1. 资金成本：银行要借钱给咱，它自己得先有资金，这资金成本就是影响贷款利率的一个关键因素。一般来说，银行的资金成本越高，房贷利率也就越高 。
2. 贷款风险：银行把钱借给咱买房，得考虑风险。要是觉得这笔贷款风险大，比如咱的收入不稳定啥的，它可能就会提高房贷利率，多收点利息来弥补可能的损失 。
3. 市场供求关系：市场上买房的人多，贷款需求大，银行的钱不够分了，房贷利率可能就会上调；要是买房的人少，银行的钱没人借，它可能就会降低房贷利率，吸引大家贷款 。
4. 政策导向：国家为了调控房地产市场，也会出台一些政策影响房贷利率。比如说鼓励大家买房，可能就会降低房贷利率；要是觉得房地产市场太火爆了，想降降温，可能就会提高房贷利率 。

未来房贷利率走势预测

从目前的情况来看，2025 年中央经济工作会议提出要实施适度宽松的货币政策，适时降准降息。有业内人士预计，2025 年政策利率有望下调，可能会引导 LPR 报价跟着下调。不过呢，要是 LPR 下降太快，银行的息差就会缩窄，压力会变大，这也不利于银行稳定发展和服务实体经济。所以，LPR 可能会有调整，但也会综合考虑各方面因素，不会一下子降太多 。
对于咱购房者来说，这房贷利率的变化可太重要了。利率降一点，咱每个月的还款压力就能小不少。所以，大家在贷款买房的时候，一定要多关注房贷利率的动态，根据自己的实际情况，选择最合适的贷款方式和还款方式 。
我觉得大家要是有买房打算，别光盯着房价，房贷利率也得好好研究。多对比不同银行的政策，说不定能省不少钱呢。而且要是已经贷了款，也可以看看能不能通过调整重定价日啥的，享受更低的利率。希望大家都能顺顺利利买到心仪的房子，还房贷也没太大压力。