买房贷款选商贷还是公积金？这3点区别一定要看

准备买房的朋友们，是不是经常纠结选商业贷款还是公积金贷款？今天咱们就来掰扯清楚这两种贷款方式的"门道"。从申请门槛到还款压力，从放款速度到隐藏成本，我整理了最全面的对比清单。重点说说大家最关心的首付比例、利率差距和灵活度问题，最后还会教你怎么组合使用两种贷款更划算。看完这篇干货，保证你不再为选贷款犯愁！

一、申请门槛大不同

先说个真实案例：我表姐去年买房时，公积金才缴存8个月，结果只能选商贷。这里要划重点了：公积金贷款必须满足连续缴存12个月，这个硬杠杠卡住了不少人。

• 1. 身份证明要求

  商贷只要年满18岁就行，但公积金贷款得确认你是"体制内"或正规企业员工。最近有个粉丝留言问："我是自由职业者，能办公积金贷款吗？"很遗憾，这种情况只能考虑商贷。

• 2. 征信审核标准

  商贷对征信要求更严，2年内有6次逾期基本就凉了。而公积金中心会适当放宽，累计逾期不超过12次还有机会。不过要注意，夫妻双方的征信记录都会影响审批。

• 3. 收入证明材料

  商贷需要提供银行流水和收入证明，月收入得是月供的2倍以上。公积金贷款则主要看缴存基数，很多城市直接按缴存额倒推收入水平。

  

二、成本差异惊人

以贷款100万30年为例：

商贷利率4.2%的话，总利息约76.8万；
公积金利率3.1%，总利息只要53.7万。

23万的差距，相当于省了辆特斯拉！不过要注意，公积金贷款有额度限制，像深圳个人最高只能贷50万，这时候就需要组合贷了。

• 1. 首付比例差异

  首套房商贷最低20%首付，但公积金贷款通常要求30%。不过最近新政策频出，有些城市已经开始同步了，具体得咨询当地银行。

• 2. 提前还款规则

  商贷提前还款可能要收违约金，一般是1-3个月利息。公积金贷款在这方面更友好，满1年后提前还款不收费，这对打算提前还贷的朋友很重要。

• 3. 隐形费用对比

  评估费、担保费这些杂项，商贷会比公积金贷款多出0.3%-0.5%的费用。有个粉丝去年办贷款，光评估费就多花了5800块。

  

三、灵活度与风险

最近有网友问："打算过几年换房，哪种贷款更适合？"这里要敲黑板了：商贷支持"随借随还"，但公积金贷款有使用次数限制。比如北京规定家庭只能用两次公积金贷款。

• 1. 还款方式选择

  商贷可以选等额本息/本金，还能申请变更还款方式。公积金贷款虽然也有两种方式可选，但审批通过后就不能改了。

• 2. 贷款年限调整

  商贷最长可贷30年，公积金贷款要根据退休年龄计算。比如35岁申请人，公积金贷款最多贷25年（60岁退休）。

• 3. 政策变动风险

  LPR利率每月都在变，商贷用户每年要关注利率重定价日。公积金贷款利率由住建部统一调整，相对稳定些。

  

四、组合贷的正确打开方式

当公积金额度不够时，组合贷就成了香饽饽。但要注意三点：
1. 优先用足公积金额度
2. 商贷部分选LPR浮动利率
3. 两种贷款的还款日要统一
举个例子：小王贷款150万，先用公积金贷60万，剩下90万选商贷。这样既享受了低利率，又保证了贷款总额。

Q：自由职业者怎么用公积金？A：可以挂靠代缴机构，但要注意选择正规平台，代缴满1年同样可以申请贷款。

看完这些对比，是不是心里有底了？最后提醒大家：一定要先去当地公积金中心查询可贷额度，再决定贷款方式。买房是大事，选对贷款方式真的能省下一辆车钱！