按揭贷款怎么还款最划算？等额本息VS等额本金详解及提前还款最佳方案
30年月供少500 vs 10年省20万利息，你选哪个？ 买房是人生大事，开心是真开心，可一想到未来二三十年都要还贷款，脑袋是不是有点嗡嗡的？ 别慌！今天咱就唠唠这按揭贷款，到底怎么还才最“划算”？说实在的，没有绝对的标准答案，关键得看你自己兜里的钱和心里的小算盘打的是啥节奏。跟我来，掰开揉碎了讲讲清楚！
第一步：搞明白你签的是啥？等额本息 vs 等额本金！
签合同那会儿，银行客户经理是不是唰唰唰让你签了一堆文件？“等额本息”或者“等额本金”这几个字，你当时真的完全搞懂了吗？别不好意思，很多人其实都是蒙圈的！
等额本息：
咋回事？ 就是你每个月的还款总额一模一样，雷打不动。 刚开始还的时候，大头都是利息，本金还的很少；越往后，利息部分越来越少，本金部分越来越多。
优点： 月供压力稳定，好规划家庭开支，尤其适合收入稳定但前期预算紧巴巴的年轻人。
缺点： 总利息支出比等额本金多不少！因为前期本金还的少，利息自然就堆得高。
等额本金：
咋回事？ 每个月固定还一笔本金，然后再加上当月剩余本金产生的利息。所以，月供总额是逐月递减的。前期月供高，后期越来越轻松。
优点： 总利息少！总利息少！总利息少！ 因为本金还得快，利息自然摊得少。
缺点： 前期月供压力山大！ 对刚买房、首付掏空家底、工资还没完全涨起来的亲们，可能有点喘不过气。
举个栗子：
假设贷100万，30年，利率4.1%。
还款方式 第一个月月供 (约) 最后一个月月供 (约) 总利息支出 (约)
等额本息 4830元 4830元 74.5万元
等额本金 6160元 2790元 61.7万元
看出来没？ 等额本金第一个月比等额本息多还1330元！但总利息能省下将近13万！哇塞！
那么问题来了：我该选哪个？
选等额本息： 如果你现在手里紧巴巴，或者工作刚起步，现金流是第一位的，选它！月供压力小，保证基本生活品质不受太大影响。别把自己逼得太狠嘛！
选等额本金： 如果你现在收入不错，或者家里能帮衬点，或者你属于“长痛不如短痛”的性格，就想快点摆脱债务大山，那咬咬牙选它！长远看能实实在在省下一大笔钱。 我个人其实更倾向于这个，前提是你扛得住开头那几年。 想想省下的钱，干点啥不好？
第二步：手里有钱了，提前还款怎么操作最聪明？
哎呦，这是大家最关心的问题了！年终奖发了、副业赚了、爹妈赞助了...手里突然多了一笔钱，提前还贷？听起来很美，但怎么操作才能把“划算”最大化呢？这里面真有讲究！
核心问题一：提前还款，能省多少利息？
有人可能会问：“专家，提前还10万本金，到底能省多少钱？”
关键点：省下的利息 = 你提前还的本金 * 剩余贷款利率 * 剩余年限
简单粗暴理解：你提前还的钱，相当于不用再为这部分钱付利息了。而且，越早还，省得越多！ 因为前期利息占比最高嘛！
举个栗子： 还是上面那个100万贷款，等额本息，利率4.1%，还了5年后。这时候你提前还款20万。
不提前还： 剩下25年还要付约54万利息。
提前还20万： 剩下贷款本金变成约74万，剩下25年利息总额降到约40万。
省了！ 省了约14万利息！而且月供压力也降了！
核心问题二：提前还款选“缩短年限”还是“减少月供”？
这也是银行通常会让你选的两种方式，区别可大了去了！
缩短年限 (保持月供基本不变)：
操作： 提前还一部分本金后，选择保持每个月还款金额大致不变，这样贷款总期数就缩短了。
效果： 最大化节省总利息！ 因为你把省下来的钱全部用来加速偿还本金了。
举个栗子： 提前还20万后，原本还剩25年，现在可能只需要再还15年或更短。想想少还10年是什么概念？省下的利息非常可观！
适合谁？ 当前月供对你没压力，你只想快点还清无债一身轻，或者想最大限度省利息的人。我个人强烈推荐这种方式！这才是提前还款的精髓所在！
减少月供 (保持还款年限不变)：
操作： 提前还一部分本金后，选择保持贷款总年限不变，这样你每个月需要还的钱就变少了。
效果： 最大程度降低每月现金流压力。 总利息也会节省，但节省幅度远不如“缩短年限”。
举个栗子： 提前还20万后，还是按25年还，月供从原来的4800多降到3500左右。压力瞬间小很多，但总利息省的就没第一种方式那么猛了。
适合谁？ 对未来收入增长预期不明朗，或者家庭开支可能增加，想先减轻眼前负担的人。
划重点啦！ 如果你提前还款的主要目标是 省最多的利息 + 尽快摆脱房贷，无条件首选 [缩短年限]！如果你主要是想 让自己每月手头更宽裕些，那就选 [减少月供]。
第三步：用好你的“武器库”！省钱小技巧合集
别以为提前还款是唯一的招！还有一些聪明做法，能让你的还款之路更高效：
关注利率变动，该转贷就转贷！ 房贷利率可不是一成不变的！如果你当初贷款利率比较高，而现在市场利率降了，而且你能找到条件更好的银行，商转公或者商转商，绝对值得考虑！省下的利息可能比辛苦攒钱提前还贷还多！当然，要算清楚手续费、违约金这些成本合不合算。
“双周供”加速法： 有些银行提供“双周供”选项。简单说，就是把一个月供拆成两次，每两周还一次。因为一年有52周，相当于一年还了26次，比正常的12次多了一次！这样 无形中加速了本金偿还，缩短总年限，节省利息。效果类似于部分提前还款。问问你的银行有没有！
用好公积金冲抵： 如果你有公积金账户，一定要开通“月冲”或“年冲”！
月冲： 每月直接用公积金账户余额还当月房贷，极大减轻你现金流的负担！适合大多数上班族。
年冲： 每年一次用公积金账户余额直接冲抵贷款本金。这相当于每年做了一次额外的提前还款，也能有效节省总利息。两种方式怎么选？看你更倾向每月轻松点，还是想更快还清。
提前还款也有“黄金期”？ 江湖流传提前还款最好在贷款年限的前1/3时间内完成。为啥？因为前期利息占比最高啊！在等额本息模式下，前几年还的基本都是利息，本金动得少。这时候提前还款，砍掉的利息最多，效果最显著！越往后，提前还款省利息的效果越弱。
独家见解：别光埋头苦干，抬头看趋势！
说了这么多具体操作，最后想跟大家分享点我个人观察和思考：
“划算”是个动态概念！ 不能只看纸面上省了多少利息。资金是有机会成本的！ 你这笔提前还贷的钱，如果拿去投资理财，年化收益能稳稳超过你的房贷利率，那可能暂时不提前还，拿钱去生钱更“划算”。当然，前提是你真的懂投资，能承受风险。对大多数求安稳的普通人来说，提前还款带来的 无风险“收益”和对心理负担的减轻，可能就是最实在的“划算”。
独家数据小爆料： 根据一些非公开的行业观察，选择“缩短年限”的提前还款客户比例正在上升！尤其是在经济预期不那么明朗的时候，大家更追求“落袋为安”，早点结清债务带来的安全感，有时候比账面上多赚几个点的投资收益更让人踏实。 而且你知道吗？很多选择“减少月供”的人，过几年手头宽裕了，往往又会选择再次提前还款并缩短年限，最终还是走了“快速还清”这条路... 这说明了啥？你细品。
信息差就是钱！ 很多人根本不知道“缩短年限”这个选项的存在！或者银行客户经理嫌麻烦或者没主动提醒。结果客户稀里糊涂选了“减少月供”，错过了省大钱的机会。♂ 所以啊，你自己心里要有数！ 还款前，务必主动问清楚银行：“如果我提前还一部分，能不能选择缩短贷款年限？” 主动权要掌握在自己手里！
最后说点实在的： 怎么还房贷最“划算”，真没有一个放之四海而皆准的公式。它取决于：
你对未来收入的信心
你的家庭开支情况
你的风险偏好
你当前贷款的具体条款
最最重要的，你自己的心理感受！ 无债一身轻的感觉，有时候是多少钱也买不来的。
思路清晰了没？ 总结一下我的核心观点：
有能力扛前期压力，选等额本金，长远看总利息少。
提前还款，首选缩短年限，这是省利息的大杀器！
关注利率变化，适时考虑转贷。
用好公积金冲抵和双周供等工具。
信息透明，主动询问银行“缩短年限”选项！
别让房贷成为你生活的全部负担。了解规则，灵活运用，找到最适合你自己的那条路，把钱用在刀刃上，让生活更从容、更自由！ 祝你早日实现“房奴解放”！
