房子抵押贷款能贷多少？一文讲透评估价和成数门道

当需要用房子办理抵押贷款时，大家最关心的就是能贷出多少钱。其实这取决于评估价、抵押成数、还款能力三个核心要素，不同机构给出的额度可能相差几十万。本文将深入解析银行和民间机构的不同算法，揭秘提高贷款额度的5个实操技巧，并提醒办理过程中必须警惕的3个风险点。

一、额度计算的核心三要素

摸着良心说，银行柜员不会告诉你的是：实际到手的钱评估价×抵押成数-未还房贷。比如王先生有套市价300万的房子，银行评估价可能只有260万，按7成放款就是182万，如果还剩80万房贷没结清，实际只能拿到102万。

1. 评估价为何总比市场价低？

• 银行风控机制：为防止房价下跌，普遍按市场价8-9折评估
• 装修折旧计算：15年以上的老房子可能再打95折
• 特殊房型限制：商住两用房、小产权房评估价可能腰斩

2. 抵押成数差异有多大？

1. 国有大行普遍给6-7成
2. 股份制银行可达7-8成
3. 民间机构最高能做到9成

不过要提醒大家，高成数往往伴随着高利率，某商业银行客户经理透露："我们给8成的产品，年利率要比普通产品高1.5个百分点。"

二、隐藏的额度提升空间

上周刚帮朋友老张操作成功，他的房子评估价从280万提到了305万，多贷出17万。诀窍在于：

• 提前半年维护征信，把信用卡使用率降到50%以下
• 提供其他资产证明，股票账户余额超50万有奇效
• 选择评估标准宽松的银行，比如某城商行认可装修发票

鲜为人知的加分项

三、必须警惕的3个陷阱

去年李女士就吃了大亏，她轻信"保证贷足9成"的中介，结果：

1. 被收取评估费、服务费等隐性费用合计4.2万
2. 实际到账比承诺少23万
3. 合同里藏着每年5%的利率递增条款

所以切记要逐条核对合同条款，特别是关于提前还款违约金和利率调整的约定。

四、不同需求的选机构指南

• 要额度高：城商行＞股份制银行＞国有银行
• 要利率低：公积金组合贷年利率3.1%起
• 要放款快：担保公司垫资3天到账，但月息达1.2%

建议先打银行客服电话问清最新政策，某支行行长透露："每年3月和9月额度最充足，容易申请到高成数。"

五、5个关键问题答疑

1. 有按揭的房子还能抵押吗？

可以！这就是常说的"二抵"，但剩余价值评估价×成数-未还房贷。比如评估价200万，按7成计算140万，若还剩80万房贷，二抵最多贷60万。

2. 抵押贷款最长能做多少年？

• 消费贷最长10年
• 经营贷可达20年
• 先息后本一般3-5年需归本

说到底，房子抵押贷款能贷多少，既要看房子的"硬实力"，也要看申请人的"软实力"。建议在申请前，先用银行的在线测算工具做个预估，某大行的智能评估系统，输入房产证号就能出初步结果。最后提醒各位：千万不要为追求高额度虚构资料，现在大数据核查可比想象中严格得多！