商品房抵押贷款能贷多少？4大因素决定你的额度！

最近很多粉丝在后台问我，用房子做抵押到底能贷多少钱？其实这个问题不能一概而论，关键要看银行怎么评估你的房子。今天我就结合自己帮客户操作的实际案例，给大家掰开了揉碎了讲讲这里面的门道。咱们重点说说评估价、贷款成数、还款能力和抵押物状况这四大核心要素，手把手教你估算自己能贷的额度。

一、银行究竟怎么算贷款额度？

先说个真实案例：上周王哥拿市价500万的房子去贷款，结果银行只批了280万，气得他直跺脚。其实啊，这里有个很多人不知道的"评估价≠市场价"的坑。银行有自己的评估体系，通常会在市场价基础上打个7-9折，特别是房龄超过20年的老房子，折扣可能更大。

• 计算公式：可贷额度评估价×贷款成数
• 住宅类抵押贷款成数一般在60-70%
• 商铺/写字楼通常不超过评估价50%

二、影响额度的四大关键因素

1. 房产本身的条件

我经手过的案例里，有个客户李姐的房子特别典型。她的loft公寓市场价能卖300万，但因为产权性质是商住两用，银行评估价只给到180万，最后贷款额度才126万（180万×70%）。所以房产类型真的特别重要：

1. 普通住宅最容易获批高额度
2. 别墅通常只能贷到评估价50-60%
3. 学区房可能比同地段非学区房多贷10%

2. 贷款人的还款能力

银行可不是慈善机构，他们会严格审核你的收入流水。有个做生意的张总，房子评估价800万，按理能贷560万，但因为公司近两年亏损，最后只批了300万。这里有个计算公式大家要记好：

• 月还款额≤月收入×50%
• 如果有其他负债还要合并计算

3. 抵押物的流通性

去年处理过一套郊区别墅，市场价650万看着挺美，但因为位置偏僻，半年都没人接手。最后银行给的评估价直接腰斩，这种情况建议优先抵押核心地段的房产。

4. 贷款用途限制

最近遇到个有意思的案例：客户想贷款500万炒股，结果直接被银行拒贷。所以资金用途必须合规，现在严查消费贷流入楼市股市。比较稳妥的用途包括：

• 企业经营周转（需提供对公账户）
• 装修、教育等大额消费
• 债务重组（需结清证明）

三、快速估算额度的小技巧

教大家个实用方法：登录当地房产交易中心官网，查区域指导价。比如北京西城区某小区指导价8万/㎡，100平的房子就是800万评估基数，按7成算能贷560万左右。不过要注意，实际操作中还要考虑：

1. 是否有抵押记录
2. 房产剩余使用年限
3. 小区物业维护状况

四、这些坑千万别踩！

最后提醒几个常见雷区：不要轻信"包装流水"的中介，去年有个客户因此被列入征信黑名单；警惕评估费陷阱，正规银行通常不会提前收取高额评估费；注意还款方式，先息后本虽然压力小，但到期还本压力山大。

如果看完还有疑问，欢迎在评论区留言。下期咱们聊聊"二押贷款的操作秘诀"，想知道怎么用正在还贷的房子二次融资的朋友，记得关注哦！