手把手教你算清房贷！等额本息和本金哪种更划算
正在为房贷计算发愁？这篇干货指南用大白话帮你拆解等额本息、等额本金的区别，教你用手机30秒算出月供金额。文中不仅会对比两种还款方式的真实利息差异，更会揭秘银行不会告诉你的省钱技巧，手把手教你制作专属还款计划表。看完这篇，不仅能搞懂房贷计算的核心逻辑，还能掌握提前还款的黄金时机，轻松省下几万块冤枉钱！
一、房贷计算底层逻辑拆解
银行计算房贷主要看三个核心要素：贷款总额、年利率、贷款年限。举个实际案例：张三贷款100万，利率4.9%，贷30年。这时候要注意，很多人以为月利率就是4.9%÷12，其实银行系统用的是更精确的日利率计算，这里会产生细微差异。
1.1 等额本息计算公式
- 月供[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数－1]
- 每月还款固定，前期利息占比较高
- 总利息支出较多，但资金压力稳定
1.2 等额本金计算公式
- 月供(贷款本金÷还款月数)+(剩余本金×月利率)
- 每月还相同本金+递减利息
- 前期压力大，总利息节省明显
举个例子：同样100万贷款，等额本息首月月供5307元，等额本金首月6861元。到第136个月时，等额本金月供就会低于等额本息。
二、两种还款方式实战对比
| 对比维度 | 等额本息 | 等额本金 |
|---|---|---|
| 30年总利息 | 91万 | 73万 |
| 月供递减速度 | 固定不变 | 每月递减10-15元 |
| 适合人群 | 收入稳定上班族 | 预期收入增长群体 |
这里有个关键点：提前还款的最佳时间节点。等额本息在前10年已还清70%利息，超过8年再提前还款意义不大；而等额本金在贷款周期的前1/3时间段提前还款更划算。
三、银行不会说的省钱秘籍
3.1 利率重定价周期选择
签合同时要注意LPR调整周期，建议选择"每年1月1日调整"而不是按年度周期调整。2023年就有借款人因为选错调整时间，多付了0.3%的利率。
3.2 月供计算的特殊情况
- 首月还款可能多出几天利息
- 闰年2月会少算1天利息
- 部分提前还款可选"月供不变缩短期限"或"期限不变降低月供"
比如李四提前还贷20万，选择缩短贷款期限的话，能比保持原期限多节省15万利息。
四、制作个性化还款计划表
这里教大家用Excel三步制作动态还款表：
- 在A列输入期数，B列输入月供金额
- C列设置公式计算本金部分：B2-D2
- D列设置利息公式：剩余本金×月利率
用这个表格可以直观看到：第7年月供中的本金占比首次超过利息，这也是判断是否提前还款的重要节点。
五、常见问题深度解析
5.1 为什么月供不变但利息减少？
当LPR下调时，银行系统会自动调整计息基数。比如利率从5.8%降到4.3%，100万贷款月供能从5867元降到4952元，相当于每年多出1.1万可支配资金。
5.2 转按揭的隐藏成本
很多中介宣传转按揭能省利息，但需要计算违约金+评估费+担保费等成本。通常利率差超过0.5%才值得操作，且要考虑剩余贷款年限。
最后提醒大家，签贷款合同前务必确认：提前还款是否收取违约金、利率调整规则、还款卡变更流程等细节。掌握这些知识，至少能帮你省下5-10万的隐形支出。
