贷款买的房子还能再贷款吗？有房一族必看答案！

很多朋友手头有按揭房却急需用钱时，都会冒出这个疑问：已经抵押给银行的房子，还能再申请贷款吗？其实这个问题需要分情况讨论——已抵押的房产确实存在二次融资的可能，但必须满足特定条件。本文将从银行政策、操作流程、风险预警等角度，带您全面了解抵押房再贷款的「门道」，手把手教您避开常见误区。

一、贷款房再抵押的核心逻辑

当我们在2019年买的房子还在还贷时，这套房产其实处于「双重权属」状态：购房者拥有房屋使用权，而银行则持有抵押权。这时候想再次贷款，本质上是在挖掘房产的剩余价值空间。

1.1 银行眼中的"可贷空间"计算

举个例子：小王5年前贷款200万买了市值300万的房子，现在房产升值到400万，按揭还剩150万未还。银行通常会按评估价70%计算可贷额度：400万×70%280万，扣除未还的150万，理论上还有130万空间。

• 注意：实际审批时会参考还款记录、个人征信、收入证明
• 部分银行要求原按揭还款满2-3年

二、实操中的三大贷款方式

根据资金需求和房产状况，借款人可以选择不同方案：

2.1 二次抵押贷款

适合房产大幅升值的群体，常见要求包括：

1. 原按揭银行允许二抵（建行、招行等部分银行开放）
2. 抵押率不超过房产价值60%
3. 借款人月收入覆盖两笔月供的2倍

2.2 转按揭+增贷

需要先结清原贷款，再重新办理更高额度的抵押贷。这种方式：

• 可能产生1%-3%的过桥资金成本
• 适合原贷款利率较高的情况
• 要求借款人征信无重大瑕疵

2.3 信用贷组合方案

当房产增值空间不足时，可以考虑：

1. 申请装修贷（年化4%-8%）
2. 叠加消费贷（单家银行额度一般≤30万）
3. 配合保单贷、公积金贷等产品

三、必须警惕的四大风险点

在操作过程中要特别注意这些"坑"：

3.1 资金使用合规性

严禁贷款资金流入股市、房市、投资理财等领域，建议保留消费凭证。

3.2 利率波动风险

当前二抵贷款年化利率多在5%-8%区间，若选择LPR浮动利率，要做好月供上涨的心理准备。

3.3 过度负债危机

建议每月总还款额不超过家庭收入的50%，避免出现资金链断裂。

3.4 机构选择陷阱

警惕声称"无视征信""当天放款"的非正规机构，这类贷款往往存在：

• 隐藏服务费（通常为贷款金额的3-5%）
• 实际年化利率超过24%
• 暴力催收风险

四、替代融资方案对比

当房产抵押受阻时，可以考虑其他融资方式：

五、专家特别提醒

在办理任何贷款前，务必做好三件事：

1. 打印详版征信报告，确认近半年查询次数＜6次
2. 计算家庭可支配现金流，预留6个月应急资金
3. 咨询专业金融顾问，比较3家以上机构方案

最后要强调的是，抵押房产融资是把双刃剑。虽然能快速获取大额资金，但若不能按时还款，可能面临房产被拍卖的风险。建议大家在做出决策前，务必量力而行，优先选择正规金融机构，守护好自家的"避风港"。