北京二套房商业贷款等额本金还款计算方法
在北京打算买二套房，销售说选等额本金还款能省点利息，可拿着计算器捣鼓半天，算出来的数总跟银行给的对不上？月供第一个月还多少，下个月能少还几块，这些数到底是咋来的？要是算错了，会不会影响后续还款计划？别着急，小编这就给你掰扯清楚，北京二套房商业贷款用等额本金还款，到底该咋算。
一、等额本金到底是啥？为啥二套房选它的人不少？
可能有人会问，等额本金听着挺专业，它到底是啥意思啊？简单说，就是每个月还的本金一样多，利息呢会越还越少，所以月供就跟着逐月减少。
为啥二套房选等额本金的人不少？因为二套房贷款利率本来就比首套高，北京现在二套房商业贷款利率大多在 LPR 基础上加 60 个基点，按当前 LPR3.85% 算，就是 4.45%。利率高了，总利息自然就多，用等额本金的话，总利息能比等额本息少点，长期下来能省不少钱。
但也不是所有人都适合，等额本金前期月供压力大，比如贷款 100 万，第一个月可能要还五千多，要是手头不宽裕，可能会有点吃力。
二、算之前，这些数得先弄明白，一个都不能错
想算清楚等额本金的月供，得先知道这几个数：
► 贷款金额：就是你从银行借了多少钱，比如买二套房总价 500 万，首付按北京规定最低 40%，就是 200 万，那贷款就是 300 万。
► 贷款利率：北京二套房商业贷款利率，现在普遍是 4.45%（具体得看银行，可能会有细微差别），这个得跟银行确认清楚。
► 贷款年限：最长还是 30 年，你选 20 年还是 30 年，算出来的数差不少。
► 还款月数：就是贷款年限乘以 12，比如贷 20 年，就是 240 个月。
这些数要是弄错了，算出来的月供肯定不对，所以在算之前，最好跟银行客户经理再核对一遍。
三、具体咋算？步骤给你列出来，跟着走准没错
其实等额本金的计算方法不算复杂，分两步走就行。
第一步，算每个月要还的本金。公式很简单：每月应还本金 = 贷款总额 ÷ 还款月数。比如贷款 300 万，贷 20 年（240 个月），那每月本金就是 3000000÷240=12500 元。
第二步，算每个月的利息。第一个月的利息 = 贷款总额 × 月利率。月利率就是年利率 ÷12，4.45%÷12≈0.3708%。那第一个月利息就是 3000000×0.3708%≈11124 元。所以第一个月的月供就是本金 + 利息 = 12500+11124=23624 元。
第二个月呢？本金已经还了 12500 元，还剩的本金就是 3000000-12500=2987500 元。第二个月的利息就是 2987500×0.3708%≈11076 元，月供就是 12500+11076=23576 元，比第一个月少了 48 元。
第三个月，剩余本金又少了 12500 元，利息再少一点，月供也跟着少一点。就这样逐月递减，直到还完。
小编给你再举个例子，贷款 200 万，贷 30 年（360 个月），利率 4.45%。每月本金 = 2000000÷360≈5555.56 元。第一个月利息 = 2000000×0.3708%≈7416 元，月供≈5555.56+7416=12971.56 元。第二个月剩余本金 1994444.44 元，利息≈1994444.44×0.3708%≈7394 元，月供≈5555.56+7394=12949.56 元，少了 22 元。
是不是看明白了？其实就是每个月本金固定，利息随着剩余本金减少而减少，月供也就跟着少了。
四、想省事？这些地方能帮你算，不用自己费劲
自己算确实有点麻烦，尤其是想对比不同年限的时候，这时候可以找些工具来帮忙。
► 北京各大银行官网，基本都有贷款计算器，选 “二套房”“商业贷款”“等额本金”，输入金额、年限、利率，一点就能出来，还能给你列个还款计划表，每个月还多少本金多少利息都写得明明白白。
► 一些房产平台的 APP，比如某壳、某家，里面也有计算器，操作起来也简单，输入信息就行。
► 要是怕网上的不准，直接找你的贷款银行客户经理，让他们帮你算，还能给你解释清楚里面的细节，这样更放心。
小编建议，自己算一遍再用工具算一遍，对比一下，心里更有底。
五、要是算错了，会有啥麻烦？这些坑得避开
有人可能觉得，差不多就行，算错点没啥大不了的。但其实不是这样。
要是把贷款利率算低了，觉得月供能承受，结果实际月供更高，可能会导致每个月钱不够还，逾期了还影响征信，这可就麻烦了。
还有，贷款年限算错了也不行，比如本来想贷 20 年，结果按 30 年算，觉得月供低，真签了合同才发现总利息多了不少，想改就难了。
另外，北京二套房贷款政策可能会有调整，利率不是一成不变的，算的时候一定要用最新的利率，不然也算不准。
所以啊，算的时候一定要细心，多核对几遍，有不懂的就问银行，别自己瞎猜。
其实北京二套房商业贷款等额本金还款计算，弄明白了也不难，就是把本金分摊到每个月，再算剩余本金的利息就行。小编觉得，买二套房压力本来就不小，多花点时间弄清楚还款的事，选个适合自己的方式，能省不少心。毕竟还款是二三十年的事，前期麻烦点，后面住着也踏实。希望这些能帮到正在北京看二套房的你。
