买二手房怎样贷款最划算

刚接触二手房的朋友，肯定会琢磨：买二手房怎样贷款最划算？毕竟贷款不是小事，差一点可能就多还几万利息。今天就用大白话给新手小白们讲透，从选银行到还款方式，一步步教你省钱。
► 选对银行，利率能差出 “一个月工资”
你知道吗？不同银行的二手房贷款利率可能差 0.5% 以上。比如同样贷 100 万，年利率 5% 和 5.5%，总利息能差 10 万左右。
怎么选？

• 优先看自己工资卡所在银行，很多银行对本行客户有利率优惠。
• 对比当地城商行和国有大行，城商行有时为了抢客户，利率会更低。
• 别只看利率，问清楚提前还款的违约金，有些银行满 1 年就免违约金，适合未来可能提前还款的人。

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► 贷款年限，不是越长越划算
有人觉得贷款年限越长，月供压力越小，真的对吗？其实不一定。
比如贷 100 万，年利率 5%：

• 贷 20 年，总利息约 58 万，月供约 6547 元
• 贷 30 年，总利息约 93 万，月供约 5368 元
  虽然月供少了，但多还了 35 万利息。
  建议：如果月供不影响生活质量，选短年限。比如能承受 20 年就不选 30 年，毕竟利息差太多。

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► 首付比例，多少最合适？
是不是首付越多越好？

• 手里钱够，且没有更好的投资渠道，多付首付能少还利息。
• 要是手里的钱有其他投资（比如年化收益比贷款利率高），少付首付更划算。
  注意：首套房首付一般最低 20%-30%，二套房可能 40% 以上，别低于最低要求，否则银行不批。

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► 还款方式，选对能省几十万
等额本金和等额本息，选哪个？

• 等额本金：每月还的本金固定，利息越来越少，总利息少。适合现在收入高，未来可能收入下降的人（比如快退休）。
• 等额本息：每月还款额固定，前期还的利息多、本金少，总利息比等额本金多。适合收入稳定的年轻人。
  举例：贷 100 万，20 年，年利率 5%，等额本金比等额本息总利息少约 10 万。

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► 组合贷款，公积金别浪费
有公积金的朋友，不用组合贷款就亏了！公积金利率比商贷低很多（目前公积金年利率 3.25%，商贷普遍在 4% 以上）。
怎么组合最划算？

• 尽量多贷公积金，比如公积金能贷 50 万，就别只贷 40 万。
• 剩下的用商贷，这样总利息能降不少。

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► 房龄和评估价，藏着省钱关键点
房龄超过 20 年，很多银行不批贷款，或者利率上浮。所以选房时，优先看房龄 15 年以内的，能省利率钱。
评估价也很重要：如果评估价高于成交价，贷款额度会更高，首付能少付点；但评估价不能太离谱，否则银行会怀疑造假。
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► 提前还款，时机选对更省钱
什么时候提前还款最划算？

• 还贷款的前 5 年，因为前期还的利息多，这时候提前还，能省很多利息。
• 别在年底提前还款，有些银行年底额度紧张，可能审批慢，拖到第二年反而多还一个月利息。

最后说个独家观察：去年我一个朋友买二手房，通过对比 3 家银行，选了利率最低的那家，加上用了公积金组合贷，比最初选的银行总利息少了 15 万。所以啊，多花两天时间研究，真的能省出一笔不小的钱。贷款这事，不怕麻烦才能更划算。