我想买回迁安置房，能贷款吗？需要啥手续呀？

看中一套回迁安置房，比周边商品房便宜一半，可手里钱只够首付，想贷款又听说回迁房贷不了 —— 你是不是也遇到过这种情况？我想买回迁安置房，能贷款吗？需要啥手续呀？这问题最近被问了不下十次，今天就掰开揉碎了说，保证小白也能看明白。

回迁安置房到底能不能贷款？

先给个大概的说法：有的能，有的不能，全看房子本身。
咱们常见的回迁房，分两种。一种是开发商给的，带正规房产证，土地性质写着 “出让”，这种和商品房差不多，去银行问，大概率能贷；另一种是村里或单位分的，只有回迁协议，没房产证，或者房产证上写着 “集体产权”，这种银行基本不搭理，你再急也没用。
有朋友说，他邻居的回迁房没证也贷到了款，这是咋回事？小编特意问了，原来是找的小额贷款公司，利息比银行高不少，还得押身份证，风险太大，不建议学。所以啊，能不能贷款，先看有没有正规房产证，这是硬杠杠。
不过话说回来，就算有房产证，有些银行也不爱给回迁房放贷，觉得这房子流通性差，万一还不上款，拍卖起来麻烦。具体哪些银行松一点，得自己跑几家问问，每个地方不一样。

能贷款的话，得满足啥条件？

就算房子合格，你个人条件也得过关，银行才愿意借钱。
首先，征信得干净。啥叫干净？就是你以前借钱没逾期过，信用卡也别欠着不还。要是有过逾期超过三个月的记录，大概率会被拒。小编见过有人因为几年前一张信用卡忘还了几十块，贷款被拒，后悔死了。
其次，收入得稳定。银行会看你最近半年的工资流水，每个月进账得是月供的两倍以上。比如你每个月要还 3000，那工资最少得 6000，现金收入不算数，得是打卡工资。自由职业者咋办？可以提供营业执照，或者找个有稳定收入的亲戚做担保。
再者，首付得备够。回迁房的首付一般比商品房高，最少三成，有些银行要求五成。比如房子总价 50 万，三成就是 15 万，五成就是 25 万，这钱得是你自己的，不能是借的高利贷。

贷款要啥手续，一步一步咋走？

手续这事儿，看着麻烦，其实一步一步来也简单。
第一步，先去不动产登记中心查房子的 “底细”。带上身份证和回迁协议，查清楚房子有没有房产证，土地性质是啥，有没有抵押或者查封。这一步不能省，小编之前帮人办过，查到房子被开发商抵押了，差点就白交钱了。
第二步，准备材料。身份证、户口本、结婚证（没结婚的要单身证明）、房产证（或回迁协议）、购房合同、工资流水、收入证明。对了，收入证明得让公司盖章，写清楚月收入多少，工作多久了。自由职业者没有收入证明的，多打半年银行流水也行，流水里最好别都是大额进账，小额稳定的更管用。
第三步，找银行提交申请。选哪家银行呢？别只问一家，多跑两家对比下利息。国有银行利息低，但审核严；地方银行审核松点，利息可能高一点。提交材料后，银行会派人去看房，评估房子值多少钱，一般一周左右出结果。
第四步，签合同、办抵押。审核过了，就可以签贷款合同，然后去不动产登记中心办抵押，把房子抵押给银行。这一步得买卖双方都去，少一个人都办不了。办完抵押，银行大概半个月就会把钱打给卖方，你就可以按月还钱了。

二手回迁房贷款，有啥不一样？

要是买的是别人手里的二手回迁房，手续更复杂点。
首先得确认原房主有没有交过土地出让金。有些回迁房土地性质是划拨，原房主没交过这笔钱，你买的时候得补上，不然过不了户，贷款也下不来。这笔钱多少呢？一般是房价的 1%-3%，具体看当地政策，小编也说不准，得去税务局问。
其次，房产证得满几年。有些地方规定，回迁房房产证满 5 年才能交易，没满的话，就算能签合同，银行也不给贷。你可以去房管局查下，这房子能不能正常过户，别听卖方一面之词。
还有，二手房评估价可能比实际成交价低。比如你花 60 万买，银行评估只值 50 万，那最多只能贷 50 万的 70%，也就是 35 万，剩下的 25 万都得算首付，这一点得提前有准备。

贷款被拒了，还有啥招儿？

要是银行说不行，别直接放弃，试试这几个办法。
找担保公司帮忙。担保公司给你做担保，银行可能就愿意贷了，不过担保公司要收 1%-3% 的手续费，不算便宜，但总比贷不到款强。
提高首付比例。比如银行本来要三成，你交五成，审核可能就松点，毕竟你自己出的钱多了，银行觉得风险小。
换家银行再试。这家不行不代表那家不行，有些银行对回迁房政策松，尤其是当地的城商行、农商行，不妨多问问。
关于回迁房贷款的利率计算，不同银行的算法差异挺大，具体为啥这么定，小编也说不太清，可能得问银行的信贷专员。

买回迁房贷款，这些坑得避开

最容易踩的坑，就是 “没证先交钱”。有些卖方说 “房产证正在办，先付全款，证下来再过户”，千万别信！没证的房子，就算签了合同也不受法律保护，万一卖方反悔，你钱房两空。
还有，别忽略物业费、维修基金这些。回迁房的物业可能不太规范，有些小区没交维修基金，以后房子漏水、电梯坏了，都得业主自己掏钱修，算下来也不少钱。
另外，贷款年限别太长。回迁房的房龄可能比商品房老，银行给的贷款年限短，一般最多 20 年，月供压力可能比商品房大，买之前得算好自己能不能承受。
不过话说回来，回迁房价格便宜是真的，对于预算有限的朋友来说，确实是个机会。小编觉得，只要前期把产权、贷款这些事弄明白，避开那些坑，买回迁房也挺划算的。
最后再啰嗦一句：买之前一定要去不动产登记中心查清楚房子的所有信息，别怕麻烦，这一步能帮你避开 80% 的坑。要是自己弄不懂，花几百块找个中介帮忙跑腿也行，总比后期出问题强。希望这些能帮到正在看回迁房的你，有啥疑问，评论区问我就行。