买二手房怎样贷款？流程、条件及房龄影响全说明

准备入手二手房的你，是不是对着贷款的事儿犯愁？看中的房子房龄有点长，会不会影响贷款额度？自己工资不算高，银行能批下来吗？从看房到放款，这中间的流程到底有多少步，哪一步最容易出岔子？别着急，这些问题咱们今天慢慢说，希望能帮到正在纠结的你。
? 买二手房贷款，到底是怎么一回事？
简单说，买二手房贷款就是向银行借钱，把买二手房的钱先给卖方，然后咱们再按月还给银行。和新房贷款比，二手房贷款多了个评估环节，毕竟房子是二手的，值多少钱得由专业机构说了算。为什么要评估呢？因为银行得知道，万一你还不上钱，这房子能不能抵得上借出去的钱，所以评估价很重要，会直接影响能贷多少。
? 申请二手房贷款，得满足哪些条件？
不是说想买就能贷的，银行有自己的规矩。首先，年龄得在 18 到 65 岁之间，这是基本要求。然后，得有稳定的工作和收入，银行会看你的银行流水，一般要求流水是月供的 2 倍以上，要是流水不够该怎么办呢？可以让家人做共同借款人，一起承担还款责任。
征信也得过关，逾期次数不能太多，要是有连续 3 次或者累计 6 次逾期，基本就很难批了。还有，首付比例不能少，首套房一般是 20% 到 30%，二套房可能要 40% 以上，具体看当地政策。但有些朋友首付差一点，能不能少付点？这就得看房子的评估价了，要是评估价低于成交价，首付可能还得再多准备点。
? 二手房贷款的流程，一步步该怎么做？
第一步，选好房子后，和卖方签购房合同，这时候要交定金，定金多少可以商量，但得写清楚违约条款。
第二步，向银行申请贷款，把身份证、户口本、收入证明、购房合同这些材料交上去，银行会先初审，看看材料齐不齐全，符不符合基本条件。
第三步，银行安排评估公司去评估房子，评估费一般是几百块，评估报告出来后，银行就知道能贷多少了。这时候要注意，评估价可能比成交价低，比如房子卖 100 万，评估价 90 万，那贷款只能按 90 万算，首付就得是 100 万减去 90 万的 70%（假设贷 7 成），也就是 37 万，这样首付就多了。
第四步，银行审核通过后，会通知你签贷款合同，这时候要看清楚利率是固定的还是浮动的，还款方式是等额本金还是等额本息，两种方式各有好坏，等额本金前期压力大但总利息少，等额本息每个月还一样多，适合收入稳定的人。
第五步，办理过户和抵押，过完户房子就到你名下了，然后去房管局办抵押，把房子抵押给银行，这一步办完，银行就差不多该放款了，放款后咱们就开始按月还款。
? 房龄对贷款有什么影响？
房龄就是房子盖好到现在的时间，房龄太长的话，银行可能不愿意贷款，或者贷的年限短、额度低。比如房龄超过 20 年，有些银行就不接受了，因为老房子贬值快，银行觉得风险大。
那房龄影响贷款年限怎么算呢？一般是房龄加上贷款年限不超过 70 年，比如房子 20 年了，最多只能贷 50 年，但实际上银行不会给这么久，通常最多 30 年，所以房龄大的房子，能贷的时间就短，月供压力就大。要是房龄实在太长，该怎么办呢？可以试试找那些对房龄要求宽松的银行，或者提高首付比例，也许能通融。
? 要是贷款申请被拒了，会怎样？
贷款被拒的话，购房合同可能就没法履行，定金可能要不回来，所以申请前一定要把材料准备齐全，提前查好自己的征信。要是因为流水不够被拒，可以换一家对流水要求低的银行，或者增加首付，减少贷款额度。要是因为房龄问题，要么换房子，要么和卖方商量降价，让评估价能跟上。
? 贷款下来后，想提前还款划算吗？
很多人还了几年贷款，手里有钱了，想提前还一部分，这样能少付利息。但提前还款得看合同里的约定，有些银行不满 1 年提前还，要收违约金，一般是剩余本金的 1% 到 3%，满了 1 年可能就不收了。所以提前还款前，最好先问问银行，算清楚划不划算。
买二手房贷款确实比新房麻烦点，但只要把条件、流程弄清楚，提前做好准备，也没那么难。关键是要根据自己的情况选对银行，算好首付和月供，别让贷款影响了生活质量。要是还有不清楚的地方，多跑几家银行问问，对比一下，总能找到适合自己的方案。