贷款买的房子怎么卖出去最划算

哎哟喂，最近是不是被每个月的房贷压得喘不过气？或者突然想换学区房却发现手头这套还欠着银行百来万？别急！今天咱们就用大白话唠唠——贷款没还清的房子到底怎么卖？

先说个真人真事：我表姐去年卖房时，房贷还剩80万没结清，最后愣是比市场价多卖了15万！关键就靠这波操作...

一、房贷没还清能卖吗？银行会不会把我抓起来？

当然能卖！ 这就跟"租出去的房子能不能卖"一个道理——抵押权≠所有权，你只是把房子抵押给银行借钱，房产证上还是你的名字呀！

不过要注意三个重点：
必须告知买家有贷款
需要银行同意
卖价要覆盖剩余贷款

冷知识：2024年二手房交易数据显示，63%的成交房源都带着贷款！所以完全不用觉得这是啥见不得人的事~

二、实操四步走！哪种方式最适合你？

方案1：土豪式——自掏腰包先还贷

适合人群：手头有存款/能借到过桥资金

• 操作：自己还清贷款→解押→正常买卖
• 优势：流程简单，买家更放心
• 劣势：万一卖不掉...资金压力山大啊！

方案2：江湖救急——用买家首付还贷

适合人群：首付比例≥剩余贷款

• 操作：签三方协议→买家首付直接还贷→解押后过户
• 关键点：必须通过资金监管账户！

方案3：官方通道——转按揭

适合人群：买家也要贷款购房

• 操作：把贷款"转嫁"给新买家
• 注意：目前只有建行、招行等少数银行开展

对比表：三种方案怎么选？

三、这些坑千万别踩！

1. "先过户再还款"陷阱：遇到过买家过户后拖着不给钱？记住：房产证=钱到手前最后的筹码！

2. 税费算不清：满2年和满5年差额税能差十几万！举个栗子：

   • 购入价300万，卖出450万
   • 满2年：增值税=(450-300)×5.6%=8.4万
   • 满5年：0元！

3. 提前还款违约金：有些银行规定还款满3年才免罚息

四、独家秘籍：这样卖能多赚10%！

去年帮朋友操作的一个骚操作：把"赎楼成本"转嫁成卖点！

• 剩余贷款180万，赎楼费约2万
• 挂牌价直接提高5万，标注"包赎楼费用"
• 结果：看房量翻倍，最终比小区均价多卖8万！

核心逻辑：买家永远算不清小账，但对"包XX费用"极度敏感！

最后说句大实话：现在卖房别光盯着链家！试试在业主群发"急售"消息，说不定隔壁王阿姨的侄子正想买房呢...