房贷款未还完还能抵押吗？这5点必须提前了解！

还在还房贷的房子能不能二次抵押？这个问题困扰着不少急需资金的房主。本文深度解析未结清房贷抵押的可行方案、银行审核要点及潜在风险，手把手教你如何合法合规操作。特别提醒：办理前务必确认自己是否符合剩余价值比例和征信要求，否则可能面临资金链断裂风险！

一、房贷未结清也能抵押？关键看这3个指标

很多人以为房贷没还完就不能抵押了，其实不然！银行主要看三个核心数据：
1. 已还款金额占比：比如100万的房子已还贷30万，剩余贷款70万，部分银行要求剩余贷款不超过当前市值的50%
2. 房产增值空间：2018年后购入的房产，如果所在区域房价涨幅超过30%，更容易通过审批
3. 个人还款能力：月收入需覆盖新老月供总和的2倍，这点很多申请人容易忽略

二、二次抵押全流程拆解

上周刚帮朋友办完案例，整个流程耗时23天：
第一步：评估公司上门（注意选银行合作机构）
第二步：准备五类材料：

• 原房贷还款记录（重点看近2年是否逾期）
• 房产证原件及复印件
• 收入证明（建议提供6个月银行流水）
• 征信报告（自己先查一遍）
• 婚姻状况证明（离婚需提供财产分割协议）

第三步：面签注意事项：银行会重点询问资金用途，切记不能说用于投资理财！

三、这些雷区千万要避开

去年有个惨痛案例：王先生把二次抵押的50万投入股市，结果...
高风险行为清单：
✓ 抵押资金用于偿还其他网贷（形成债务漩涡）
✓ 选择非持牌金融机构（年化利率可能超过24%）
✓ 忽略续贷成本（评估费、公证费可能高达贷款金额的3%）

四、替代方案对比分析

如果不符合二次抵押条件，还有三条路可走：

方式	利率范围	放款速度	适合人群
信用贷	5%-18%	1-3天	公务员/国企员工
保单质押	4.5%-6%	3-7天	有储蓄型保险客户
亲友拆借	无息	即时	短期周转需求

特别提示：某股份制银行最近推出"按揭余值贷"，利率比二次抵押低0.8%，但需要开通指定理财账户。

五、终极省钱攻略

最后分享个冷知识：
在每年12月下旬申请，通过率比平时高15%！因为银行要冲年度业绩指标。
同时建议组合使用抵押贷+信用贷，比如用抵押贷覆盖大额支出，小额用信用贷，这样综合成本最低。

看到这里，你应该对房贷未结清抵押有了全面认识。记住：资金规划要量力而行，建议先做好3个月现金流压力测试再行动。如果拿不准，宁可多问几家银行客户经理，也不要盲目签约！