贷款没还清的房子咋卖？手把手教你避坑攻略
最近好多粉丝私信问我，哎，老张啊，我这房贷还没还完呢，可急着卖房怎么办？其实这事儿吧，说难也不难，关键得摸清门道。今天咱就掰开了揉碎了讲，从解押流程到资金监管，再到过户手续，给你整得明明白白！特别要提醒的是，千万别私下搞阴阳合同，小心钱房两空啊...
一、贷款未结清卖房的风险点
前两天有个读者血泪教训，房子挂中介两个月，好不容易找到买家，结果卡在解押环节。这里得划重点：
① 提前还款违约金：像工商银行规定，房贷满3年才免违约金
② 资金安全风险：去年某中介卷走客户600万首付的新闻还记得吧？
③ 过户时间差：从签合同到过户，至少得留出15-30个工作日
二、不同贷款类型的处理姿势
1. 商业贷款
- 自筹资金解押：适合手头有闲钱的，记得让银行开结清证明
- 买家垫资解押：现在有第三方担保公司能做这个，手续费1.5%-3%
2. 公积金贷款
这里有个冷知识，公积金贷款必须结清才能过户。去年杭州就出过案例，卖家以为能直接转按揭，结果耽误半年多。
3. 组合贷款
得分开处理，建议先还商贷部分。为啥？因为商贷违约金通常比公积金低2-3个点。
三、卖房全流程避坑指南
| 步骤 | 注意事项 | 时间周期 |
|---|---|---|
| 签居间合同 | 明确解押责任方 | 3-7天 |
| 资金监管 | 选银行托管账户 | 同步进行 |
| 办理过户 | 带齐三证原件 | 5工作日 |
四、容易被忽视的细节
- 物业交割别马虎：水电煤气欠费要扣留尾款
- 户口迁出要约定：建议预留5-10万保证金
- 税费计算有门道：满五唯一能省5.3%的税
五、资金管理小技巧
要是买家要贷款买房，记住首付款最少要覆盖你的剩余贷款。比如你还有100万房贷，首付至少得120万，多出的20万是预防评估价波动的。
六、特殊情况处理
遇到法拍房或者断供房怎么办？
① 法拍房：必须法院出具协助执行通知书
② 断供房：先跟银行协商还款方案，否则可能被列入失信名单
最后啰嗦两句，现在不少城市开通了带押过户，像深圳、广州这些地方已经试点。不过具体政策得去不动产登记中心问清楚，别听中介瞎忽悠。卖房是大事，宁可多跑两趟，也别图省事埋雷！
