卖房贷款流程详解及注意事项 从申请到放款全指南

哎哟喂~最近好多朋友问我："老铁啊，急着用钱想卖房，但贷款没还清咋整？" 别慌！今天咱就用最白话的方式，把卖房贷款那点事儿掰开揉碎讲明白！

一、先搞懂基本概念：什么是卖房贷款？

简单说就是——房子还在还贷，但你想卖掉它！这时候就会遇到两个关键问题：

1. 房贷还没还清能卖吗？ → 能！但得先解押
2. 买家能直接接手我的贷款吗？ → 看情况！有的银行支持"转按揭"

举个栗子：
小王2018年贷款200万买了套房，现在还欠银行150万。现在想卖300万，就需要先还清150万才能过户给买家。

二、必看流程六步走！

步骤1：查清贷款余额 & 违约金

• 打电话给银行问剩余本金
• 提前还款违约金：

  贷款年限	常见违约金比例
  1年内	2%-5%
  1-3年	1%-3%
  3年以上	0%-1%

血泪教训：我同事老张去年提前还贷被收了3万违约金，就是因为没仔细看合同！

步骤2：筹钱解押

1. 自掏腰包：适合存款充足的大佬
2. 用买家首付款：最常见！但需要签资金监管协议
3. 过桥贷款：利息高！急用钱才考虑

个人建议：优先选方法2，但一定要让中介参与把关！

步骤3：签合同要盯紧这些条款！

• 解押时间：明确写到哪天完成
• 违约金：买卖双方都要约定
• 意外情况：比如政策突然变化咋处理

上周有个粉丝合同里没写政策风险，结果遇上限购升级，差点赔20万定金...

步骤4：解除抵押实操

1. 银行开结清证明
2. 去房管局办抵押注销
3. 拿到他项权证才算完！

注意：现在很多城市能线上办理，不用排队啦！

步骤5：过户+收尾款

• 买家贷款审批通过后才能过户
• 首付款建议走资金托管账户

步骤6：税费计算

• 增值税：满2年免缴！
• 个税：
  • 普通住宅：1% or 差额20%
  • 非普通住宅：统一2%

假设300万的房子原价200万：
满2年：省下5.6%增值税≈16.8万！

三、独家干货：这些坑90%的人会踩！

1. 别信"包过户"黑中介！去年某机构卷款跑路涉案超2亿
2. 提前还款要预约！现在排队普遍1-3个月
3. 征信影响卖房：有逾期可能被银行拒贷拖流程

最后说点掏心窝的

卖房贷款这事儿吧，说难不难，但细节决定成败！最近央行出新规：2025年起二手房贷款审批缩短至7工作日，这对卖家绝对是利好！

最后送大家一句话："流程千万条，安全第一条！" 有啥不懂的欢迎评论区唠嗑~