公积金贷款比例具体怎么算？一看就懂的计算方法和实用技巧在这里

买房对于很多人来说，都是人生中的一件大事。而公积金贷款，因其利率较低，能帮大家省下不少利息，成为了很多人购房贷款时的首选。不过，公积金贷款比例到底该怎么算呢？这可难倒了不少朋友。别着急，今天小编就来给大家详细讲讲，让你一看就懂！

影响公积金贷款比例的关键因素有哪些？

公积金贷款比例可不是随便定的，它受到多个因素的影响。

1. 房屋类型：一般来说，购买新建商品房和二手房，公积金贷款比例可能会不一样。就拿咱们常见的情况来说，很多地方规定，购买新建商品房时，首次使用公积金贷款，贷款额度可能能达到房屋总价的 80%；而购买二手房时，如果房龄在 5 年以内（含 5 年），贷款额度可能不得高于房屋总价的 70%，要是房龄超过 5 年，贷款额度可能就不得高于房屋总价的 60% 了 。比如在沧州，某职工首次购买一套房龄 6 年的二手房，契税完税证明所记载的房屋总价为 70 万元，那他最高贷款额度不得超过 70×60% = 42 万元。
2. 房屋套数：你是首套房贷款，还是二套房贷款，公积金贷款比例也有差别。多数地区，首次使用公积金贷款购买自住住房，贷款比例相对较高；第二次使用公积金贷款，贷款比例会降低。例如在长沙，执行首套房公积金贷款政策的，首付款比例不得低于购房总价的 20%；执行第二套房公积金贷款政策的，首付比例不得低于 40% 。
3. 公积金账户情况：公积金账户余额以及缴存时间等，也会影响贷款比例。有的地方规定，公积金贷款额度和账户余额挂钩，比如按账户余额的一定倍数来计算贷款额度。像在济南，住房公积金贷款额度其中一个计算公式就是（借款人住房公积金账户余额 + 共同还款人住房公积金账户余额）×25 。还有的地方，会根据缴存时间确定不同的倍数，连续缴存住房公积金在 1 年以内（含 1 年），缴存时间倍数为 10 倍；连续缴存住房公积金在 1 年以上 2 年以内（含 2 年），缴存时间倍数为 15 倍；连续缴存住房公积金 2 年以上，缴存时间倍数为 20 倍 。
4. 个人还款能力：银行或者公积金管理中心还会考察你的还款能力，以此来确定贷款比例。一般会根据你的收入情况，看你的月还款本息额是否超过收入总和的一定比例。常见的是月还款本息额不得超过借款人收入总和的 60%。比如说夫妻双方首次首套贷款 120 万元，贷款利息 3.1%，等额本息还款 30 年，月还款额为 4270 元，那家庭月收入至少得有（4260÷60%） = 7100 元，要是家庭月收入不足 7100 元，可能就无法贷到 120 万元 。

公积金贷款比例具体计算方式大揭秘

知道了影响因素，具体该怎么计算公积金贷款比例呢？不同地区可能会有不同的计算方式，但总体来说，主要有以下几种常见的计算方法。

1. 按房屋总价比例计算：这是最容易理解的一种方式。就像前面提到的，购买新建商品房首次使用公积金贷款，贷款额度 = 房屋总价 ×80%（假设当地政策是这个比例）。比如你买的房子总价 100 万元，那按这个比例，贷款额度就是 100×80% = 80 万元。要是购买二手房，假设房龄超过 5 年，贷款额度 = 房屋总价 ×60%。若房屋总价是 120 万元，贷款额度就是 120×60% = 72 万元 。
2. 结合公积金账户余额计算：很多地区会用公积金账户余额来计算贷款额度。公式一般是：贷款额度 =（借款申请人住房公积金账户余额 + 共同借款申请人住房公积金账户余额）× 倍数。不同地区这个倍数不一样，像银川规定贷款额度不超过借款申请人（含配偶）住房公积金正常缴存余额的 25 倍；而在沧州，这个倍数是 20 。假设夫妻双方公积金账户余额共计 4 万元，在沧州按这个公式计算，可贷额度就是 4×20 = 80 万元；要是在银川，可贷额度就是 4×25 = 100 万元 。
3. 根据还款能力计算：通过你的收入情况来确定贷款额度。首先要算出你每月能承受的还款金额，一般是月收入总和 × 还款比例（如 60%）。然后根据贷款年限和利率，反推出能贷款的额度。比如夫妻双方月收入总和是 10000 元，那每月能承受的还款金额就是 10000×60% = 6000 元。假设贷款年限 30 年，公积金贷款利率是 3.25%，通过专门的贷款计算公式或者贷款计算器，可以算出能贷款的额度 。

各地公积金贷款比例政策对比

不同城市的公积金贷款比例政策存在差异，下面给大家列举几个城市的情况。

城市	房屋类型	首套房贷款比例	二套房贷款比例	账户余额倍数（举例）
长沙	新建商品房	首付款比例不得低于购房总价的 20%	首付比例不得低于 40%	根据个贷率确定，如个贷率 86.84% 时，n = 14（贷款额度 =（职工住房公积金账户余额 + 配偶住房公积金账户余额）×14）
沧州	新建商品房	贷款额度不得超过房屋总价的 80%	贷款额度不得超过房屋总价的 70%	20 倍（住房公积金贷款可贷额度 =（借款申请人住房公积金账户余额 + 共同借款申请人住房公积金账户余额）×20）
银川	新建商品房	最高贷款额度不超过房屋总价款的 80%	最高贷款额度不超过房屋总价款的 80%	25 倍（贷款额度不超过借款申请人（含配偶）住房公积金正常缴存余额的 25 倍）

提高公积金贷款比例的实用技巧

1. 保持公积金持续缴存：尽量不要中断公积金缴存，因为很多地区对于缴存时间有要求，连续缴存时间越长，可能在计算贷款额度时越有利。像有的地方，连续缴存 2 年以上，在计算缴存时间倍数时，相比缴存 1 年以内的要高很多 。
2. 提高公积金缴存基数：缴存基数越高，账户余额增长就越快，相应地，在按账户余额倍数计算贷款额度时，能贷到的钱也就越多。你可以和单位沟通，看看是否能根据自身收入情况，合理提高公积金缴存基数 。
3. 合理选择房屋：如果想提高贷款比例，在选择房屋时，可以考虑房龄较小的二手房或者符合当地政策优惠条件的新建商品房。比如有些地区对于购买 90 平方米以下的新建商品房，贷款比例可能会更高 。

案例分析：如何综合计算公积金贷款比例

我们来看个例子，小李夫妻双方在沧州工作，准备购买一套新建商品房，房屋总价 150 万元。他们都是正常缴存公积金，小李公积金账户余额 3 万元，其配偶账户余额 2.5 万元，两人月收入总和 8000 元。
首先按房屋总价比例计算，贷款额度 = 150×80% = 120 万元。
按账户余额计算，可贷额度 =（3 + 2.5）×20 = 110 万元。
再按还款能力计算，每月能承受的还款金额 = 8000×60% = 4800 元。假设贷款年限 30 年，公积金贷款利率 3.25%，通过贷款计算器算出能贷款的额度约为 100 万元。
综合这三个结果，取最低值，小李夫妻最终可贷额度为 100 万元 。