还建房可以贷款吗？有证无证差别大！贷款条件+流程一文说透

“我手里这套还建房，到底能不能拿去贷款啊？” 最近后台总有朋友发来这样的疑问。前几天还有位读者说，自己的还建房明明住了五年，去银行申请贷款却被一口回绝，理由是 “产权性质不明”。其实啊，还建房能不能贷款，关键就藏在那本房产证里 —— 有证和无证的差别，可能比你想象的还要大。今天小编就把还建房贷款的那些事儿掰开揉碎了讲，不管你是想抵押贷还是按揭贷，看完这篇就门儿清了。

一、还建房到底是啥？为啥贷款要看 “证”？

先得说清楚，还建房可不是普通商品房。它是政府或开发商在拆迁时，给被拆迁户的补偿住房，来源可能是集体土地，也可能是国有土地。这两种土地上盖的房子，能不能办房产证，差别大了去了。
有房产证的还建房，通常是国有土地性质，走完了正规审批流程，产权清晰，跟商品房一样能自由交易。这种房子去申请贷款，银行才敢认。可要是没证，大多是集体土地上盖的，产权归村集体，你手里只有居住权，没有处置权，银行当然不敢放贷。就像读者王大姐说的，她那套还建房住了十年，没证，想抵押贷款给儿子创业，跑了三家银行都被拒了，就是这个道理。
为啥银行这么看重房产证？因为贷款本质是 “以物换钱”，银行得确保你抵押的东西能在你还不上钱时卖掉回血。没证的房子，没法过户，银行拿它没办法，自然不会冒这个险。

二、有证还建房：能贷，但条件比商品房严

如果你手里的还建房有房产证，先别高兴太早，贷款条件可比商品房苛刻。小编整理了几家大银行的要求，共同点还真不少。
首先，房产证得满 2 年，有些银行甚至要求满 5 年。这是怕你刚拿到证就转手，规避短期交易风险。其次，房龄不能太老，一般不超过 20 年，超过这个年限的房子，保值能力下降，银行也会谨慎。
然后是个人资质，征信不能有污点，逾期次数连三累六的基本没戏。收入也得过关，月还款额不能超过月收入的 50%，比如你月入 8000，每月最多能还 4000。还有，首付比例比商品房高，商品房首付可能 20%，有证还建房往往要 30% 以上，个别银行甚至要 50%。
申请流程倒是跟商品房贷款差不多，你先选好银行，带着房产证、身份证、收入证明去申请，银行会派评估师去看房，评估价出来后，再审核你的资质，通过了就能签合同、办抵押，最后放款。整个过程快的话 20 天，慢的可能要一个多月。

三、无证还建房：想贷款？这几条路可以试试

没证的还建房，就真的贷不到款了吗？也不是绝对的，只是路比较窄。
最靠谱的是找小额贷款公司，这些机构对抵押物要求没那么严，可能会接受无证还建房，但利息会比银行高不少，年化可能在 10% 以上，而且额度也低，一般是房子评估价的 30%-40%。小编提醒一句，找小贷公司一定要看资质，别碰上高利贷，签合同前把利息、违约金都问清楚，不然容易掉坑里。
还有一种办法是 “信用贷”，如果你工作稳定、征信好，能提供收入证明，有些银行会给你批无抵押贷款，额度看你的收入情况，一般是月收入的 10-30 倍。但这跟房子本身没关系了，相当于用你的个人信用借钱，不是真正的 “还建房贷款”。
另外，要是你和开发商关系好，看看能不能办 “分期还款”，有些开发商会允许购房者分 3-5 年把房款付清，不用找银行，直接跟开发商签协议就行。但这种方式得开发商同意，而且可能要付手续费，不是每个项目都有。

四、贷款被拒？可能是这几个坑没避开

就算你的还建房符合条件，申请贷款时也可能被拒，小编总结了几个常见原因，大家可以对照看看。
最常见的是 “产权不清晰”，比如房产证上有多个共有人，没全部签字同意贷款；或者房子还在抵押中，没解押就想再贷款。还有一种是 “土地性质有问题”，明明是集体土地，却伪造材料说有证，银行一查就露馅，不仅贷不到款，还可能影响征信。
个人资质不过关也很常见，比如收入证明是假的，或者近期有频繁的网贷记录，银行会觉得你缺钱，还款能力不足。有位读者就是因为半年内借了 5 笔网贷，虽然都还了，但银行还是拒了他的还建房贷款申请。
还有些人没搞清楚 “还建房” 和 “安置房” 的区别，把这两种混为一谈。安置房里有些是经济适用房，五年内不能交易，更别说贷款了，申请前一定要先弄清楚自己的房子到底属于哪类。

五、申请贷款前，这几件事一定要做

如果你打算用还建房贷款，小编建议你先做这几件事，能少走很多弯路。
第一，先去不动产登记中心查一下自己的房产证，确认土地性质是 “国有出让” 还是 “集体划拨”，有没有抵押、查封记录。查的时候带身份证和房产证原件，有些地方网上也能查，省时省力。
第二，提前半年养好征信，别乱申请信用卡、网贷，按时还房贷、车贷，征信报告上最好别出现 “逾期”“查询过多” 的记录。可以自己先去央行征信中心打一份报告，看看有没有问题，有问题及时处理。
第三，多问几家银行，不同银行对还建房的政策不一样，比如有的银行不接受房龄超过 15 年的，有的却能放宽到 20 年；有的利率高但审批快，有的利率低但流程长，多对比才能找到最合适的。
第四，准备材料时尽量齐全，身份证、户口本、房产证、婚姻证明、收入证明、银行流水这些，最好复印两份备用，免得来回跑。收入证明要盖单位公章，银行流水最好打近 6 个月的，能证明收入稳定。

六、小编的几点心里话

还建房贷款确实比商品房麻烦，但也不是完全没可能，关键是先搞清楚自己的房子有没有证、是什么性质。有证的话，按流程准备材料，选对银行；没证的话，也可以看看小贷公司、开发商分期这些途径，但一定要谨慎，别贪便宜吃大亏。
贷款毕竟是大事，关系到未来几年甚至几十年的还款压力，申请前一定要算好账，看看每月还款额是不是在自己的承受范围内，别因为一时急需钱，让自己陷入还款困境。要是拿不准，也可以找专业的贷款顾问咨询，他们对各银行政策熟，能帮你规避风险。
希望这篇文章能帮到那些想用房还建房贷款的朋友，要是你有成功的经验，或者踩过的坑，欢迎在评论区分享，让更多人少走弯路。