买房贷款计算全指南：首套二套组合贷算法+城市利率差异实例
想买房的小伙伴，是不是一听到 “贷款计算” 就头大？月供多少、利息多少、不同房型算法不一样…… 这些问题是不是绕得你晕头转向？别慌，今天这篇指南就专门给新手小白准备的，保证用大白话把各种贷款算法讲明白，看完你也能自己算个大概！
一、先搞懂基础：贷款计算到底看啥？
可能有人会问，不就是算钱吗？有啥复杂的？哎，还真不一样。贷款计算主要看这几个数：
- 贷款金额：就是你从银行借多少钱，一般是总房款减去首付。
- 贷款利率：这个不是固定的，会分首套、二套，不同城市也可能不一样。
- 贷款期限：最多 30 年，你选 20 年还是 30 年，月供差不少呢。
- 还款方式：主要有等额本金和等额本息两种，后面会细说。
打个比方，你买套 100 万的房子，首付 30 万，贷款 70 万，利率 4.0%，贷 30 年。用不同方式算，月供能差小一千，你说重要不？
二、首套房贷款：最常见的情况怎么算？
咱先从最普遍的首套房说起。首套房利率一般会比二套低，现在很多城市首套利率在 LPR 基础上减点，比如 LPR 是 3.85%，首套可能 3.6% 左右。
等额本息算法：每个月还的钱一样多，前期还的利息多、本金少。
公式大概是：月供 = [贷款本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数]÷[(1 + 月利率)^ 还款月数－1]
是不是看着头疼？举个例子就懂了：
假设贷款 70 万，利率 3.6%（年化），贷 30 年（360 个月）。
月利率 = 3.6%÷12=0.3%
月供≈3105 元，30 年总利息约 41.8 万。
等额本金算法：每个月还的本金一样，利息逐月减少，月供越来越少。
公式：月供 = (贷款本金 ÷ 还款月数) + (本金 - 已还本金)× 月利率
还是上面的例子：
第一个月还 3917 元，第二个月约 3910 元，越往后越少，总利息约 37.9 万。
个人观点：我觉得年轻人如果收入稳定，选等额本金更划算，总利息少点。要是刚开始压力大，等额本息能轻松点，看自己情况选。
三、二套房贷款：利率高了，算法有变化吗？
二套房利率通常比首套高，比如有些城市二套是 LPR 加 60 个基点，也就是 3.85%+0.6%=4.45%。但算法和首套一样，只是利率变了。
举个例子：同样贷款 70 万，贷 30 年，二套利率 4.45%。
等额本息：月供约 3400 元，总利息约 52.4 万。
等额本金：首月约 4350 元，总利息约 46.7 万。
你看，光利率高一点，总利息就多了好几万。所以买二套房前，真得好好算算压力够不够。
四、组合贷：公积金 + 商业贷，怎么算才对？
很多人会用公积金贷款，利率低嘛，但公积金额度有限，这时候就可能用组合贷。算法就是分开算两部分，再加起来。
比如：贷款 100 万，公积金贷 50 万（利率 3.1%），商业贷 50 万（首套利率 3.6%），贷 30 年，等额本息。
公积金部分月供≈2181 元，商业贷部分≈2218 元，总共月供≈4399 元。
这里有个小提醒：组合贷的还款方式可以分开选，比如公积金用等额本金，商业贷用等额本息，不过一般人图省事会选一样的。
五、不同城市利率差多少？实例对比给你看
同样是首套房，在不同城市贷款，利息可能差出一辆车钱！
- 北京：首套利率约 3.7%，贷款 100 万 30 年，等额本息月供≈4603 元，总利息≈65.7 万。
- 上海：首套利率约 3.6%，同样情况，月供≈4564 元，总利息≈64.3 万。
- 广州：首套利率约 3.8%，月供≈4642 元，总利息≈67.1 万。
- 成都：首套利率约 3.5%，月供≈4519 元，总利息≈62.7 万。
你看，成都比广州总利息少了 4 万多。所以买房前，先查查当地最新的利率，别光看房价。
六、新手常踩的坑，我来给你提个醒
- 别只看月供，总利息也要算。比如贷 30 年和 20 年，月供少了，但总利息可能多不少。
- 利率不是固定的，LPR 会变，所以合同里要看清楚是固定利率还是浮动利率。
- 提前还款要不要违约金？有的银行满 1 年后提前还就不收了，签合同前问清楚。
我身边就有朋友，当初没算清楚，选了 30 年等额本息，后来收入高了想提前还，发现前几年还的大多是利息，有点亏。所以一开始选的时候，最好多设想几种情况。
其实买房贷款计算看着复杂，多算几次就熟了。现在网上也有很多计算器，输个数就出来，但自己懂点原理，心里更有底不是？最重要的是结合自己的收入和城市情况，别为了买房把生活压力搞得太大，毕竟住得舒服才是最重要的嘛。
