买房贷款能贷多少钱？和收入有关吗？教你计算方法，贷款不踩坑！
看中了一套房子，首付算下来还差口气，贷款能帮多大忙？每月工资就那么多，银行能批多少额度？别着急，这些问题咱们今天一次说透，教你怎么算贷款，避开那些容易掉的坑！
一、贷款额度到底由什么说了算？
想知道能贷多少钱，先得弄明白银行是怎么算的。首先是房子本身，不管是新房还是二手房，银行都会给个评估价，贷款额度不能超过这个价格的一定比例。
- 首套房通常能贷评估价的 70%，比如房子评估 100 万，最多能贷 70 万；
- 二套房普遍是 50%-60%，具体看城市政策，有的地方可能更严；
- 商住两用的房子，贷款比例可能只有 50%，而且贷款年限也短。
那是不是评估价越高越好？也不是，银行有自己的评估标准，不是你说多少就是多少。另外，公积金贷款还有最高限额，比如北京个人公积金最高贷 120 万，上海个人最高贷 60 万，各地不一样，得查当地政策。
二、收入和贷款额度真的有关系吗？
当然有关系！银行放贷前，最关心的就是你有没有能力还款，收入就是重要证明。一般来说，每月还款金额不能超过月收入的 50%，这是行业通用的 “安全线”。
打个比方，月收入 8000 元，每月最多能还 4000 元。如果贷款 30 年，按当前利率算，大概能贷 70 万左右；要是月收入 1.5 万，每月能还 7500 元，贷款额度就能到 120 万上下。
自由职业者没有固定收入怎么办？可以提供近 6 个月的银行流水，只要流水稳定，银行也会认可。要是有副业收入，比如兼职、稿费，能提供证明的话，也能算进总收入里。
| 月收入（元） | 每月最大还款额（元） | 30 年贷款（利率 4.5%）大概额度（万元） |
|---|---|---|
| 6000 | 3000 | 51 |
| 10000 | 5000 | 85 |
| 20000 | 10000 | 170 |
三、自己怎么算贷款额度？三步就能搞定
不用等银行评估，自己在家也能算出个大概。
第一步：算房子的最大可贷金额。比如看中的房子总价 150 万，按首套房 70% 算，150×70%=105 万，这是上限。
第二步：按收入算还款能力。假设月收入 1.2 万，每月最多还 6000 元，用贷款计算器一算，30 年大概能贷 102 万。
第三步：两个数比一比，哪个小就是你能贷的大致额度。这样算下来心里就有数了，不会盲目看房。
要是觉得算着麻烦，手机上搜 “房贷计算器”，输入房价、首付、利率这些数，结果马上就出来，这样就可以提前规划了。
四、收入不够，额度太低该怎么解决？
算完发现额度不够，别急着放弃，这几个办法可以试试。
- 增加首付：多交 10 万首付，贷款就能少 10 万，压力一下子小很多。要是手里钱不够，能跟家人朋友周转下，先把首付凑齐。
- 延长贷款年限：原本想贷 20 年，改成 30 年，每月还款额能降不少，银行也可能适当提高额度。不过年限长了利息会多，这个得想清楚。
- 找共同借款人：比如和配偶一起贷款，两人收入加起来更高，能贷的额度也会增加。但要注意，共同借款意味着共同还款，责任要分清楚。
- 用公积金组合贷：公积金利率低，先用足公积金额度，剩下的用商业贷款补上，比纯商业贷款能省不少利息。
五、贷款时这些错误千万不能犯！
贷款过程中，有些细节不注意，可能直接影响审批，甚至留下信用污点。
- 收入证明别乱开：有人觉得把收入写高一点好批贷，其实银行会查流水，证明和流水对不上，直接就拒贷。实事求是最重要，兼职收入也能算，只要有证明。
- 审批期间别乱借钱：申请贷款时，银行会查征信，要是这时候借了网贷、刷了大额信用卡，征信上多了负债，银行会觉得你还款能力不足。
- 别忽略隐性成本：除了首付和月供，还有税费、维修基金、手续费这些，加起来也是一笔钱，要是没算进去，可能会影响还款能力。
- 提前还款要问清：有的银行提前还款要收违约金，特别是贷款不满 1 年的，要是计划提前还，签约前一定要问清楚规则。
六、个人一点心得
买房贷款是人生大事，别被 “能贷多少” 困住，关键是要在自己能力范围内选房。收入不高的时候，没必要非得一步到位买大房，先买个小的过渡，以后条件好了再换也不迟。
贷款年限尽量选长一点，给自己留些余地，万一以后收入涨了，提前还款也灵活。签合同前多跑几家银行，对比下利率和政策，别嫌麻烦，选对了能省不少钱。
希望这些能帮到你，祝大家都能顺顺利利买到满意的房子！
