现有房抵押贷款要求：不同房产类型与场景下的条件说明
你是不是第一次接触现有房抵押贷款，对着一堆要求一头雾水？别担心，今天就从不同房产类型和常见场景出发，把这些要求讲清楚，让你一看就明白。
商品房抵押贷款的基本要求
商品房是最常见的抵押房产类型，银行对它的要求相对明确。
首先，房产必须有完整的产权，也就是要有不动产权证，而且不能存在产权纠纷，比如没解决的继承问题、共有产权人意见不统一等。
其次，房龄通常不能超过 20-25 年，不同银行可能有细微差别，比如有的银行对市中心地段的老房子会放宽到 30 年，但超过这个范围，获批难度就会大增。
再者，房产面积一般不低于 50 平米，当然，像北京、上海这些一线城市，部分银行对核心地段的小户型可能会放宽到 40 平米左右。
那有人会问，我的商品房还在还房贷，能抵押吗？可以的，但属于二次抵押，银行会要求先算出房产当前市值减去剩余房贷金额后的净值，这个净值才是能贷款的参考基数。
房改房抵押贷款的特殊要求
房改房是过去单位分配后个人购买的房子，它的抵押要求和商品房不一样。
最关键的一点是必须补交土地出让金，拿到完全产权后才能抵押，因为早期的房改房土地性质可能是划拨，没缴纳土地出让金的话，产权不完全。
另外，房改房的上市交易要符合当地政策，比如有的城市规定房改房购买满 5 年才能上市，自然也得满 5 年才能抵押。
有人可能会问，房改房的面积比较小，会不会影响贷款？其实只要面积在 30 平米以上，地段还不错，不少银行还是会接受的，但贷款额度可能比商品房低一些，一般是评估价的 60% 左右，而商品房通常能到 70%。
经济适用房能做抵押贷款吗？
经济适用房的抵押限制比较多。
购买不满 5 年的经济适用房绝对不能抵押，因为按规定这段时间内不能上市交易，银行不会接受。
购买满 5 年的经济适用房，需要先转为商品房，补交相关费用后，才能按商品房的要求办理抵押。
那为什么经济适用房限制这么多？因为它是保障性住房，目的是解决中低收入家庭的住房问题，随意抵押可能会影响其保障属性。
全款买房后急需资金的抵押场景要求
如果是全款买的房子，现在急需用钱想抵押，这种场景下要求相对简单。
产权证明要齐全，而且要能快速提供购房发票、契税完税证明等材料，证明房产是合法全款购买的。
银行会重点评估房产的当前市场价值，通常会找合作的评估机构上门评估，评估价会影响贷款额度。
这种情况下，贷款额度能到评估价的 70% 左右，而且审批速度比有房贷的房产快，因为没有剩余贷款的纠纷。
企业经营需要用房产抵押的场景要求
很多人用个人房产抵押来支持企业经营，这种场景有额外要求。
需要提供企业的经营证明，比如营业执照、近半年的对公流水、经营计划等，证明贷款是用于企业合法经营。
如果企业有负债，银行会综合评估个人和企业的还款能力，包括个人征信、企业的盈利状况等。
这种场景下，贷款期限一般不超过 5 年，而用于个人消费的房产抵押，期限可能长达 10-20 年，这是因为企业经营风险相对较高，银行会控制期限。
高龄人群办理房产抵押的要求
年龄大的人办理现有房抵押贷款，银行会更谨慎。
借款人年龄加上贷款期限，男性不能超过 65 岁，女性不能超过 60 岁，比如 55 岁的男性，最多只能贷 10 年。
如果年龄超过这个范围，是不是就完全不能贷了？也不是，可以让子女作为共同借款人，一起承担还款责任，这样获批的可能性会增加。
同时，银行会严格审核高龄借款人的收入来源，比如退休金、子女赡养证明等，确保有稳定的还款能力。
很多人觉得抵押贷款就是看房产值多少钱，其实不是，不同房产类型和使用场景下，银行的关注点差异很大。比如商品房看产权和房龄，房改房看是否补了土地出让金，企业经营场景还看企业状况。只有把这些要求都摸清楚，才能少走弯路，顺利拿到贷款。根据 2024 年的行业数据，因为不了解房产类型特殊要求而被拒贷的比例超过 30%，所以提前搞懂这些知识真的很重要。
